Protokół zdawczo-odbiorczy i kaucja

Po co protokół zdawczo-odbiorczy

Przepisy nie nakazują spisywania protokołu, ale to najprostszy sposób, żeby obie strony miały jasność co do stanu mieszkania. Jeśli nikt nie wykaże inaczej, Kodeks cywilny przyjmuje, że mieszkanie zostało wydane najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (art. 675 § 3). Po zakończeniu najmu najemca musi je zwrócić w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie, które wynika z prawidłowego używania (art. 675 § 1).

Protokół spisany przy wydaniu mieszkania pokazuje, w jakim stanie najemca je dostał. Protokół spisany przy zwrocie pokazuje, co się od tego czasu zmieniło. Na ich podstawie strony bez sporów rozliczą kaucję.

• Zrób zdjęcia z datą wszystkich pomieszczeń i wyposażenia, a potem dołącz je do protokołu.
• Spisz liczniki prądu, gazu, wody i ciepła, razem z ich numerami.
• Policz klucze i piloty.
• Przygotuj dwa egzemplarze i podpisz oba razem z drugą stroną.

Ile może wynosić kaucja

Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia mieszkania. Jej górna granica zależy od rodzaju najmu:

• Zwykły najem lokalu mieszkalnego: najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu, liczona według czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
• Najem okazjonalny: najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu. Kaucja zabezpiecza też ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4).
• Najem instytucjonalny: najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19f ust. 5).

Kiedy i ile zwrócić

• W ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4, art. 19a ust. 5, art. 19f ust. 6).
• W kwocie zwaloryzowanej. Zwraca się miesięczny czynsz z dnia zwrotu pomnożony przez krotność przyjętą przy pobraniu kaucji, ale nie mniej, niż najemca wpłacił (art. 6 ust. 3). Ta zasada dotyczy także najmu okazjonalnego i instytucjonalnego (art. 19e i 19j). Przykład: kaucja wynosiła dwa czynsze po 3000 zł, czyli 6000 zł. Jeśli w dniu zwrotu czynsz wynosi 3200 zł, do zwrotu jest 6400 zł (przed potrąceniami).

Co można potrącić

Wynajmujący potrąca z kaucji należności z tytułu najmu: zaległy czynsz i opłaty oraz koszt naprawy szkód, które wykraczają poza zwykłe zużycie. Za zużycie wynikające z prawidłowego używania najemca nie odpowiada (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Wyblakła farba czy ślady po meblach to zwykle właśnie takie zużycie.

Przy najmie okazjonalnym kaucja pokrywa też ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Przy najmie instytucjonalnym wynajmujący może sięgnąć po kaucję już w trakcie najmu, gdy najemca nie zapłaci w terminie. Najemca musi ją potem uzupełnić do pełnej wysokości (art. 19f ust. 7 i 8).

Rozpisz potrącenia w protokole zwrotu lokalu, z kwotą i uzasadnieniem każdego z nich. Wtedy rozliczenie będzie jasne dla obu stron.