Zebranie właścicieli lokali krok po kroku

Kiedy zwołać zebranie

Zarząd lub zarządca musi zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Jeśli tego nie zrobi, coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli (art. 30 ust. 1a).

Na corocznym zebraniu właściciele między innymi uchwalają roczny plan gospodarczy i wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, wysłuchują sprawozdania, oceniają pracę zarządu lub zarządcy i decydują o absolutorium (art. 30 ust. 2).

Poza corocznym zebraniem można zwołać kolejne, kiedy tylko jest taka potrzeba. Zarząd musi to zrobić na wniosek właścicieli, którzy mają co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31).

Te zasady dotyczą wspólnot, w których jest więcej niż trzy lokale. W mniejszych wspólnotach stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19).

Jak zawiadomić właścicieli

• Każdego właściciela, na piśmie, co najmniej tydzień przed zebraniem (art. 32 ust. 1).
• Z najważniejszymi informacjami: dzień, godzina, miejsce i porządek obrad (art. 32 ust. 2).
• Z treścią projektowanych zmian, jeśli chcesz zmienić wzajemne prawa i obowiązki właścicieli, na przykład zasady korzystania z części wspólnych.
• Z projektami uchwał, jeśli się da. Właściciele przyjdą przygotowani, a zebranie pójdzie sprawniej.

Kworum i głosowanie

• Ustawa nie wymaga kworum. Zebranie może się odbyć bez względu na to, ilu właścicieli przyjdzie.
• Liczy się większość wszystkich udziałów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2). W praktyce uchwała zostaje podjęta, gdy głosy „za” reprezentują ponad połowę wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie tylko udziałów obecnych na zebraniu.
• Zasada „jeden właściciel, jeden głos” to wyjątek. Tak się głosuje, jeśli przewiduje to umowa albo uchwała w danej sprawie (art. 23 ust. 2). Gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo jeden właściciel ma większość udziałów, takie głosowanie wprowadza się na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów (art. 23 ust. 2a).
• Współwłaściciele lokalu głosują wspólnie. Przy głosowaniu „jeden właściciel, jeden głos” muszą ustanowić pełnomocnika na piśmie (art. 23 ust. 2b).

Indywidualne zbieranie głosów

Uchwałę można podjąć na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym, czyli częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie (art. 23 ust. 1). Przydaje się to, gdy na zebraniu zabrakło głosów: zarząd zbiera wtedy brakujące podpisy pod tym samym projektem uchwały.

Jeśli uchwała zapadła z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać na piśmie powiadomiony o jej treści (art. 23 ust. 3).