A assembleia de condóminos, passo a passo

Quando se reúne

A assembleia ordinária reúne-se todos os anos na primeira quinzena de janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do novo ano (artigo 1431.º do Código Civil). Excecionalmente, pode reunir-se no primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o tiver decidido por maioria.

Ao longo do ano, há assembleias extraordinárias sempre que o administrador as convoque, ou os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.

Como convocar

• Com 10 dias de antecedência, por carta registada, ou por aviso convocatório entregue com recibo de receção assinado por cada condómino (artigo 1432.º do Código Civil).
• Por email, para os condóminos que o pediram numa assembleia anterior, com esse pedido e o endereço registados em ata. Cada um confirma a receção, também por email.
• Com o essencial: dia, hora, local e ordem de trabalhos, e a indicação dos assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade.
• Online, se fizer sentido. A assembleia pode decorrer por meios de comunicação à distância - de preferência, por videoconferência - quando a administração o decida ou a maioria dos condóminos o peça (Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022). Se algum condómino não tiver condições para participar assim e o comunicar à administração, esta tem de lhe garantir os meios; caso contrário, a reunião não pode ser feita à distância.

Quórum e votações

Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da permilagem da sua fração (artigo 1430.º do Código Civil): uma fração com 42,5‰ tem 42 votos.

• Primeira convocatória: as deliberações são aprovadas pela maioria dos votos representativos do capital investido - mais de metade da permilagem total do prédio.
• Segunda convocatória: se não houver quórum e a convocatória não marcar outra data, a reunião passa para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. A convocatória pode também marcá-la para 30 minutos depois, no mesmo local, se estiver garantida nesse dia a presença de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio. Em segunda convocatória, decide a maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.
• Representação: qualquer condómino pode fazer-se representar por um procurador (artigo 1431.º do Código Civil). Uma procuração escrita evita dúvidas.
• Unanimidade: os assuntos que exigem unanimidade podem ser aprovados por unanimidade dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos dois terços do capital investido - e sob condição de aprovação pelos ausentes, como se explica abaixo.

Depois da reunião: a ata

• É obrigatória. Resume o essencial: data e local, condóminos presentes e ausentes, assuntos apreciados, deliberações com o resultado de cada votação, e o facto de ter sido lida e aprovada (artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
• Quem a assina. É redigida e assinada por quem presidiu e subscrita pelos condóminos presentes - à mão, com assinatura eletrónica qualificada, ou por email enviado à administração a dizer que concordam com o texto que receberam.
• Quando produz efeitos. As deliberações valem a partir da aprovação da ata, mesmo que ainda falte alguma assinatura.
• Os ausentes. As deliberações são comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email a quem o aceitou. Nas que exigem unanimidade, os ausentes têm 90 dias para responder por escrito; se nada disserem, considera-se que aprovam (artigo 1432.º do Código Civil).
• As quotas. A ata que aprova as quotas constitui título executivo contra quem não pague a sua parte no prazo (artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Por isso, convém que indique o montante de cada fração e as datas de pagamento - por exemplo, num mapa anexo.