Pojęcia, które warto znać
Wyjaśniamy prostym językiem słowa, które spotkasz, gdy masz mieszkanie we wspólnocie, wynajmujesz je albo zarządzasz budynkiem.
Stan na 15 października 2026
Absolutorium
Zatwierdzenie pracy zarządu lub zarządcy za miniony rok. Właściciele lokali udzielają go w uchwale (art. 29 ust. 2 ustawy o własności lokali), zwykle na corocznym zebraniu, po wysłuchaniu sprawozdania zarządu.
Fundusz remontowy
Pieniądze, które wspólnota odkłada na przyszłe remonty, na przykład dachu, elewacji czy instalacji. Ustawa nie określa, ile trzeba na niego wpłacać. Wysokość wpłat ustalają właściciele w uchwale, najczęściej jako miesięczną stawkę w złotych za metr kwadratowy.
Indywidualne zbieranie głosów
Sposób podejmowania uchwał bez zebrania albo w uzupełnieniu głosowania na zebraniu. Zarząd zbiera głosy właścicieli pod projektem uchwały (art. 23 ust. 1). Każdy właściciel powinien potem zostać na piśmie powiadomiony o treści tak podjętej uchwały. Więcej w poradniku Zebranie właścicieli lokali.
Kaucja
Pieniądze, które najemca wpłaca na początku najmu jako zabezpieczenie należności wynajmującego. Przy zwykłym najmie może wynosić najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym najwyżej sześciokrotność. Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności. Szczegóły w poradniku Protokół zdawczo-odbiorczy i kaucja.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej: remonty i bieżąca konserwacja, energia, woda i ogrzewanie części wspólnych, winda, ubezpieczenie i podatki, sprzątanie oraz wynagrodzenie zarządu lub zarządcy (art. 14). Właściciele ponoszą je proporcjonalnie do udziałów (art. 12 ust. 2).
Najem instytucjonalny
Najem lokalu mieszkalnego, w którym wynajmującym jest osoba lub firma prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów). Umowę zawiera się na czas oznaczony, a najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.
Najem okazjonalny
Najem lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, w którym wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów). Do umowy dołącza się m.in. oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b).
Nieruchomość wspólna
Grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Należą do niej na przykład dach, klatki schodowe, winda i instalacje.
Opłaty niezależne od właściciela
Opłaty za dostawę do lokalu energii, gazu i wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca płaci je oprócz czynszu.
Pełnomocnictwo
Pisemne upoważnienie innej osoby do głosowania w imieniu właściciela na zebraniu wspólnoty. Najlepiej wskazać w nim, którego zebrania i których uchwał dotyczy.
Plan gospodarczy
Roczny plan przychodów i kosztów wspólnoty. Pokazuje, ile wspólnota wyda na sprzątanie, ubezpieczenie, windę, wynagrodzenie zarządcy czy fundusz remontowy i skąd weźmie na to pieniądze. Uchwalają go właściciele lokali, zwykle na corocznym zebraniu (art. 30 ust. 2 pkt 1). Możesz go przygotować na podstawie bezpłatnego wzoru w Excelu.
Pomieszczenie przynależne
Pomieszczenie, które należy do lokalu, nawet jeśli do niego nie przylega, na przykład piwnica, strych, komórka lub garaż (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Jego powierzchnię dolicza się do powierzchni lokalu przy obliczaniu udziału.
Protokół z zebrania
Pisemny zapis przebiegu zebrania właścicieli lokali: kto był obecny, nad jakimi uchwałami głosowano i z jakim wynikiem.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Dokument, w którym na początku i na końcu najmu opisuje się stan mieszkania, wyposażenia i liczników. Podpisują go obie strony. Zobacz wzór protokołu.
Uchwała
Decyzja właścicieli lokali, podejmowana na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo indywidualnie). Zapada większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w danej sprawie przyjęto zasadę „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23).
Udział
Ułamek, który określa, jaka część nieruchomości wspólnej przypada na dany lokal. Odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali). Od udziału zależy, jaką część kosztów zarządu ponosi właściciel i ile waży jego głos. Policzysz go w kalkulatorze udziałów i zaliczek.
Waloryzacja czynszu
Coroczna zmiana czynszu najmu, zwykle o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS. Przy zwykłym najmie mieszkania, żeby podnieść czynsz, wynajmujący wypowiada jego dotychczasową wysokość na piśmie, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów). Zobacz kalkulator waloryzacji czynszu.
Wspólnota mieszkaniowa
Ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Powstaje z mocy prawa, gdy w budynku zostanie wyodrębniony pierwszy lokal. Może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywana.
Zaliczki
Comiesięczne wpłaty, z których właściciele pokrywają koszty zarządu nieruchomością wspólną. Płaci się je z góry, do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). O zaległych zaliczkach możesz przypomnieć uprzejmym pismem albo wezwaniem do zapłaty.
Zarząd
Jedna lub kilka osób wybranych przez właścicieli lokali do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz (art. 21 ust. 1). We wspólnocie, w której jest więcej niż trzy lokale, właściciele muszą wybrać zarząd. Jego członkiem może być tylko osoba fizyczna (art. 20 ust. 1).
Zarządca
Osoba lub firma, która zawodowo zarządza nieruchomościami. Właściciele mogą powierzyć jej zarząd nieruchomością wspólną umową zawartą w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1). Zarząd wspólnoty może też zlecić jej bieżące administrowanie budynkiem.
Zebranie właścicieli lokali
Spotkanie, na którym właściciele uchwalają plan gospodarczy, oceniają pracę zarządu i decydują o sprawach wspólnoty. Zarząd zwołuje je co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1 pkt 3). Zobacz poradnik Zebranie właścicieli lokali.