Como se calcula a prestação da casa?
A fórmula por trás de cada prestação mensal, com um empréstimo calculado passo a passo.
Simulador de crédito habitação
- Capital225 000 €
- TAN3%
- Prazo30 anos
Prestação mensal948,61 €
Da TAN à taxa mensal
A TAN é anual. Em cada mês, o banco usa um duodécimo dela: 3% ao ano são 0,25% ao mês, ou 0,0025 em decimal.
Os juros de cada mês
Juros = capital em dívida × taxa mensal. Em 225 000 € a 3%, os juros do primeiro mês são 225 000 € × 0,03 ÷ 12 = 562,50 €.
O resto da prestação amortiza capital, por isso os juros do mês seguinte já são um pouco menores: 561,53 €.
A fórmula da prestação constante
Prestação = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n), em que C é o capital emprestado, i a taxa mensal e n o número de meses.
Em 225 000 € a 3%, a 30 anos (n = 360), dá 948,61 € por mês. No primeiro mês, 562,50 € são juros e 386,11 € amortizam capital.
O total de juros
Total de juros = prestação × n − C. Aqui, 948,61 € × 360 − 225 000 € dá cerca de 116 500 €, mais de metade do capital.
A fórmula das prestações decrescentes
Em cada mês amortizas a mesma parte, C ÷ n, mais os juros sobre o que falta. No mesmo empréstimo, a primeira é 625 € + 562,50 € = 1187,50 €, e cada uma a seguir cerca de 1,56 € menor.
Total de juros = C × i × (n + 1) ÷ 2: cerca de 101 530 €, quase 15 000 € menos do que com prestação constante.
Perguntas frequentes
Sei a prestação. Como calculo a taxa de juro?
Não há uma fórmula que dê a taxa diretamente. Indica o capital e o prazo no simulador de crédito habitação e muda a TAN até a prestação bater certo com a tua.
Porque é que o valor do banco é um pouco diferente?
O banco arredonda os juros de cada mês ao cêntimo e, na taxa variável, a prestação muda a cada revisão da Euribor. Os seguros pagas à parte.
Qual é a diferença entre TAN e TAEG?
A fórmula usa a TAN, a taxa a que se cobram os juros. A TAEG junta-lhe comissões, impostos e seguros obrigatórios, e é ela que serve para comparar propostas.
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